Управление государственного жилищного надзора Белгородской области

 07 Мар 2017 19:41

Кто выигрывает споры о земле под МКД, когда проезды перегорожены или придомовой территорией распоряжается муниципалитет

ТЕКСТ: Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, медиатор, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»

Спор № 1. Кадастровая ошибка в местоположении границ

Первооснова любого спора о границах земельного участка – это кадастровая ошибка, т. е. несовпадение юридических (закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (реально существующих на местности) границ земельного участка. Кадастровая ошибка влечет за собой определенные затруднения в пользовании земельным участком. Такую ошибку может допустить кадастровый инженер, органы власти, неправильно подготовившие схему расположения участка, или суд при вынесении решения.

Если выявлено несоответствие сведений, внесенных в кадастр недвижимости, с фактическими характеристиками земельного участка, то собственники помещений в МКД вправе требовать исправления ошибки во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок возможен при отсутствии споров между заявителями, собственниками соседних участков и органом Росреестра либо при урегулировании этих споров до суда. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносятся сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельного участка, вплоть до их уточнения (ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ, далее – Закон № 218‑ФЗ).

Если устранить разногласия относительно границ земельного участка не удалось, то собственники помещений в МКД или их уполномоченный представитель вправе подать в суд заявление об установлении местоположения границ земельного участка. Ответчиком по делу будет собственник смежного земельного участка, в качестве третьего лица выступит Росреестр.

Для выяснения правильного местоположения границ спорного земельного участка суд должен затребовать межевой план участка, а при необходимости и иную землеустроительную документацию. Суд может назначить проведение землеустроительной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ). В таком случае перед экспертом будут поставлены вопросы о соответствии юридических и фактических границ земельного участка; о величине и характере отклонений фактически сложившихся границ и другие не менее важные вопросы.

Особое внимание суда следует обратить на те объекты (природные или искусственные, существующие на местности 15 и более лет), на основании которых определялось местоположение границ земельного участка. Это могут быть деревья, заборы, столбы и др. Такая информация очень важна, поскольку при отсутствии документального подтверждения границ земельного участка его местоположение определяется по названным объектам (п. 10 ст. 22 Закона № 218‑ФЗ).

После вступления судебного решения в законную силу следует обратиться в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет или об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка на основании решения суда.

Спор № 2. Техническая ошибка

Техническая ошибка – это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка. Среди технических отдельно выделяют реестровые ошибки – это ошибки, содержащиеся в межевом, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, воспроизведенные при государственной регистрации прав на земельный участок.

Устранить техническую ошибку возможно:

  • во внесудебном порядке.

Срок устранения технической ошибки – 3 рабочих дня, реестровой ошибки – 5 рабочих дней со дня обнаружения или получения заявления об исправлении ошибки;

  • на основании решения суда.

Судебный порядок обязателен в тех случаях, когда исправление технической или реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН.

Спор № 3. Формирование земельного участка без учета интересов собственников помещений

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, его площадь определяются в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков (п. 4 ст. 43 ГрК РФ). При этом должны учитываться интересы собственников земельного участка, на котором расположен МКД. В границы земельного участка под МКД должна входить часть, которая непосредственно занята МКД, и часть, которая необходима для его использования.

В случае несогласия с результатами формирования и постановки земельного участка на кадастровый учет собственники помещений в МКД или уполномоченное ими лицо вправе оспорить их в судебном порядке.

Предметом оспаривания будут:

  • действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен МКД, по разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 ГрК РФ);
  • любые предшествующие распоряжению земельным участком действия (например, решение о предоставлении земельного участка для строительства).

Если в результате действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в нем могут обратиться в суд с иском к третьим лицам, направленным на оспаривание соответствующего права.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости1.

Сноска 1 Пункты 67 и 68 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

Так, широко известна практика межевания земельных участков «по обрезу фундамента» (по «отмостке») МКД или по границе «пятна застройки». Несмотря на гарантии законодателя (ст. 36 ЖК РФ) и Конституционного суда РФ о том, что земельный участок должен формироваться с элементами озеленения и благоустройства, в судебной практике существует противоположная позиция.

ПРИМЕР
Границы земельного участка «по обрезу фундамента» признаны судом законными

Суд отказал в удовлетворении требования ТСЖ о признании незаконным формирования земельных участков «по обрезу фундамента» жилых домов.

Судом установлено, что решение о формировании участков принято по результатам полевого обследования, с учетом плотности застройки квартала, фактического землепользования.

Кроме того, ТСЖ, претендуя на увеличение площади земельного участка, не доказало, что на прилегающих к домам участкам имеются объекты инфраструктуры, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в МКД (постановление ФАС Северо- Западного округа от 18.04.2013 по делу № А56-54370/2007).

Чтобы МКД нормально эксплуатировался, ему необходимы не только детские и спортивные площадки, но и противопожарный проезд, озелененная территория, парковка, проходы и проезды к дому, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты.

Пользоваться такими элементами озеленения и благоустройства вправе любой собственник помещения, не нарушая при этом прав других собственников (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). Порядок пользования земельным участком может быть дополнительно согласован на общем собрании собственников, а при недостижении согласия – установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ, подп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Для принятия решения о порядке пользования земельным участком, на котором расположен МКД, требуется квалифицированное большинство голосов собственников (не менее 2/3) (подп. 2 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ). При отсутствии кворума решение собрания является недействительным2.

Сноска 2 Апелляционное определение Саратовского областного суда от 19.07.2016 по делу № 33-5283/2016.

Как разъясняют суды, к решениям о порядке пользования земельным участком относятся:

  • решения о его эксплуатации, а именно строительство на участке различных объектов, детских площадок, гаражей, парковок, организация пункта охраны и т. д.3;
  • решения об установлении ограничений пользования данным участком другими лицами (например, установка ограждающих устройств (шлагбаума) и организация пропускного режима).

Сноска 3 Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2015 по делу № 33-39832/2015.

Если собственниками помещений в МКД как сособственниками земельного участка под МКД не установлен порядок пользования им, то у них отсутствуют какие‑либо специальные права по владению и пользованию этим участком, которые могли бы быть им переданы по договорам аренды, найма, ссуды и иным договорам.

К СВЕДЕНИЮ

Иск об устранении нарушений права пользования земельным участком суд удовлетворяет в случае, если истец докажет, что он является собственником или иным законным владельцем земельного участка и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законного владения. Данная правовая позиция изложена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

ПРИМЕР
Оплата пользования землей арендатором помещения в МКД

Суд отказал арендодателю нежилого помещения (Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери) во взыскании с арендатора (УВД по г. Твери) платы за пользование земельным участком.

Суд исходил из того, что сдаваемое в аренду помещение находится в МКД, земельный участок под которым сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2003 году, и, соответственно, с момента введения в действие ЖК РФ, то есть с 1 марта 2005 года, этот участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Следовательно, поскольку данный департамент не обладал полномочиями по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности владельцев помещений в этом доме, у него отсутствует право на взыскание с арендатора помещения платы за пользование участком (постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 № 13966/11).

Даже если земельный участок под МКД не сформирован, то в силу положений ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ и разъяснений вышестоящих судов4 собственники помещений в МКД имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав на пользование земельным участком, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в т. ч. против собственника земельного участка (ст. 305 ГК РФ).

Сноска 4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

Судебная практика содержит множество примеров защиты собственниками помещений права пользования земельным участком. Как правило, собственники требуют устранения препятствий в проезде и проходе, сноса самовольно возведенных на придомовой территории построек, демонтажа ограждающих конструкций. Подобные требования предъявляются как к собственникам помещений, допустившим нарушение, так и к третьим лицам, включая УО, ТСЖ, муниципальное образование.

ПРИМЕР
Собственники должны иметь доступ к земельному участку

Судом установлено, что размещение на земельном участке МКД автостоянки нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД, поскольку препятствует свободному доступу на занятый ответчиками земельный участок под автостоянку (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 04.05.2016 по делу № 33–3376/2016).

Собственники помещений в МКД должны доказать, что действия третьих лиц создают помехи для осуществления права пользования и эти действия носят неправомерный характер. Так, разрытие траншеи перед МКД для ремонта систем водо-, тепло-, газоснабжения создает определенные помехи, но если эти действия носят законный характер, их невозможно обжаловать.

ПРИМЕР
Строительство на придомовой территории нужно оспаривать в суде

Суд признал незаконным постановление администрации о предварительном согласовании места размещения административно-офисного здания с опорным пунктом полиции, обязал устранить допущенные нарушения.

Суд отметил, что в связи с принятием оспариваемого постановления собственники квартир в МКД могут быть лишены права пользования придомовой территорией, поскольку объект будет располагаться на этой территории (апелляционное определение Московского областного суда от 06.04.2015 по делу № 33–7685/2015, 33–7992/2015).

Пользование земельным участком – это не только право, но и обязанность его надлежащего содержания (ст. 158 ЖК РФ). Законодатель предъявляет следующие требования к собственникам и иным пользователям земельного участка (ст. 42 ЗК РФ):

  • использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
  • своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
  • своевременно производить платежи за землю;
  • соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • не допускать загрязнение и иное негативное воздействие на земли и почвы;
  • выполнять иные требования, предусмотренные федеральными законами (например, соблюдать правила содержания зеленых насаждений, своевременно вырубать аварийные деревья и т. д.).

Вышеуказанные обязанности не зависят от факта формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка.

К СВЕДЕНИЮ

В судебной практике встречается подход в пользу УО: она не обязана нести затраты на содержание несформированного земельного участка. Эти расходы несут муниципальные образования.

Данный подход основан на:

 

  • п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ – в договоре управления указывается состав общего имущества;
  • подп. «в» п. 15 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, – в перечень услуг и работ не включается уборка земельных участков, не входящих в состав общего имущества.

 

Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии.

При наличии УО и ТСЖ данная обязанность возлагается на последних в силу закона (пп. 2.2–2.3 ст. 161 ЖК РФ, подп. «г» п. 11 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пп. 24–25 Минимального перечня услуг и работ № 290).

Данной позиции придерживается большинство судов, основываясь на том, что обязанность управляющей организации в части уборки и содержания в надлежащем состоянии придомовых и прилегающих территорий не связана с фактом оформления в общую долевую собственность земельных участков под МКД, а также с их межеванием, формированием, постановкой на кадастровый учет.

+

Наличие кадастрового учета земельного участка под МКД имеет значение лишь для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность УО поддерживать чистоту и порядок на данной территории, своевременно вырубать аварийные деревья, обустраивать и ремонтировать асфальтовые покрытия, иные объекты, расположенные на придомовой территории, которая изначально включена законодательством в состав общего имущества в МКД.


Дата последнего изменения: 23 Янв 2018 19:42