Управление государственного жилищного надзора Белгородской области

 15 Дек 2020 09:34

О главных проблемах и грядущих нововведениях в сфере ЖКХ

В Госдуму внесен законопроект, предложенный Самарской думой, которым предполагается установить минимальный уставной капитал для управляющих организаций (УО) не меньше 5 млн рублей и требования к профессиональному образованию руководителей и сотрудников: не менее 50 процентов инженерно-руководящего состава компании должны иметь образование и квалификацию, необходимые для деятельности по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов, а в штате УО должен быть работник, ответственный за организацию эксплуатации лифтов. «Огонек» поинтересовался у главы комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы России Галины Хованской, каких нововведений ждать россиянам в сфере ЖКХ и каковы основные проблемы отрасли?

— Галина Петровна, предложение самарских депутатов поддержите?

 

— В этом виде — нет. Самарские законодатели уже не первый раз приходят к нам с инициативой, касающейся увеличения размера уставного капитала УО и требований к наличию дипломов у специалистов таких организаций. В прошлый раз Совет законодателей при Госдуме помог им исправить наиболее одиозные формулировки, но, как вижу, они учли из всех только одно замечание и продолжают настаивать на большом размере уставного капитала для УО. Такой подход неприемлем. Ведь в этом случае норма становится единой для всех управляющих организаций — и малых, и крупных. Иными словами, не зависит от объема жилищного фонда, которым управляет организация, тогда как требования к размеру уставного капитала должны быть дифференцированы.

Пять миллионов — весьма посильная трата для организаций, под чьим началом находятся кварталы и даже целые районы крупных городов, как, например, для ГБУ «Жилищник», де-факто монополизировавшего рынок ЖКУ-услуг в Москве (он управляет более 90 процентами жилищного фонда столицы). И совсем иное дело — управляющая организация, в чьем ведении один-два дома: для нее такой размер капитала просто непосилен. Но если убрать из законопроекта один из двух, содержащихся в нем пунктов, что же остается? Требования к образованию?..

— А с ними что не так?

— На мой взгляд, наличие подобных требований в Жилищном кодексе выглядит излишним по нескольким причинам. Во-первых, обучение сотрудников УО каким-либо навыкам с последующим получением подтверждающего диплома стоит денег. И в конечном счете эти траты так или иначе будут зашиты в платежки и переложены на плечи жителей. Так происходило всегда, и ничто не говорит о том, что на сей раз было бы иначе. Во-вторых, непонятно, где и как должно проходить это обучение. Для начала: кого предполагается готовить? Универсалов, специалистов во всех областях ЖКХ? Возможно ли вообще требовать от одного человека, чтобы он был таким универсалом, то есть разбирался в тонкостях всех систем — от водопроводов до лифтов? Таких специалистов на всю страну, если и есть, то единицы. Да и зачем нужны такие завышенные требования к руководству УО, если есть профильные организации, каждая из которых специализируется в какой-то определенной сфере? Теми же лифтами занимаются лифтовики, газом — газовщики, электричеством, например, в Москве и области — Мосэнергосбыт и его специалисты. Не говоря уже о том, что частный жилищный фонд в России — явление молодое и дипломированных специалистов тут крайне мало.

— Это как так?

— Во времена советской власти такого фонда просто не существовало (единичные ЖСК — кооперативы — не в счет, они погоды не делали, да и управляли только своим домом). Так что умению управлять частным фондом стали обучать только четверть века назад: в вузах появились кафедры по управлению многоквартирными домами, но их так мало (и вузов, и кафедр), что специалистов не хватает. Они нарасхват не только внутри страны: кое-кого из выпускников я, например, встречала в Германии, куда они в свое время поехали на стажировку, да там и остались. Так что ждать, что все управляющие организации страны обзаведутся специалистами с дипломами, по меньшей мере, наивно, а требовать значит обрекать УО на штрафы и проверки. Навыки же по управлению жилищным фондом неизбежно приходят с практикой, пусть и без диплома. А вот что управляющей организации действительно требуется — это подкованность в правовой сфере. Более того, нужно постоянно обновлять знания и практику, потому что только на моей памяти Жилищный кодекс России претерпел около 30 версий. Управляющим организациям следует уметь в этом меняющемся правовом поле ориентироваться, составлять грамотные договоры с подрядчиками и с ресурсниками, контролировать их исполнение, а еще отстаивать интересы жителей в суде.

— Вы говорите явно не о России. Это на Западе управляющий домом действует в интересах жильцов. Российские УО, как правило, находятся с жителями в контрах, а интересы последних представляют разве что ТСЖ (ТСН)...

— Это дому крупно повезло, если кто-то из собственников имеет юридическое образование, находится на пенсии и готов терпеть эту головную боль, управляя таким беспокойным хозяйством. Пока же товарищества собственников жилья или недвижимости — явление уже приметное для крупных городов, но в глубинке еще не настолько распространенное. А вообще, это идеальный вариант, когда ТСЖ (ТСН) оставляют за собой функции контроля, играя роль нанимателей для различных подрядных и ресурсных организаций. Я всячески за то, чтобы число таких примеров множилось. Ведь там, где собственников с активной позицией не находится, бал правит управляющая организация. И даже провести общее собрание жильцов, чтобы образовать ТСЖ, в таком доме затруднительно.

— А власть ничего не делает, чтобы облегчить людям задачу...

— Лично я уже несколько лет бьюсь за то, чтобы принять норму, по которой правомочной считалась бы конференция из представителей дома. Речь о том, чтобы от каждого этажа или группы квартир выбирались представители, которые и участвовали бы в конференции. То есть не 100 процентов жильцов, а хотя бы половина. Это помогло бы сдвинуть дело с мертвой точки, потому что как еще собрать жителей, где 500–600 квартир? Сегодня такие конференции, то есть собрания представителей, разрешены только самой старой форме организации — ЖСК, а на ТСЖ (ТСН) не распространяются. А надо бы!

— Проблема, похоже, в том, что региональным властям выгодно иметь дело с УО, а не с ТСЖ, причем чем крупнее УО, тем лучше.

— Все так. Еще шесть лет назад, когда рассматривалась концепция законопроекта о введении лицензирования управляющих организаций, я говорила, что в случае принятия такого решения, на рынке появится «асфальтовый каток» для зачистки конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом. Останутся только аффилированные управляющие организации, привязанные к публичной власти. Эксперимент тогда только начинался в Москве и Санкт-Петербурге. Вы сами можете видеть, к чему это привело — к отсутствию нормальной конкуренции в крупных городах. Такая ситуация действительно выгодна властям. А где нет конкуренции, там сразу начинает страдать качество. Какие требования к образованию и профнавыкам ни предъявляйте, а на результатах ежедневной работы сказывается только страх лишиться права на управление домом. Уж как в свое время рекламировали ГБУ «Жилищник»: мол, все-то у них делается быстро, четко и слаженно. А теперь я только и слышу фразы наподобие «Только не "Жилищник"!» или «У нас не слишком хорошая УО, но "Жилищник" еще хуже». А все потому, что в отсутствие конкуренции крупные УО стали отвечать жильцам фразами из советского прошлого: «Мы для вас или вы для нас?» или «Вас много, а я один». К тому же отсутствие конкуренции сказывается не только на качестве услуг, но и на ценах.

— А они, кстати, обещают вырасти на услуги ЖКХ в 2021 году аж неоднократно. Всему виной отсутствие конкуренции?

— В первую очередь инфляция и состояние экономики. Следующий год вообще будет очень тяжелым. До апреля мы, то есть вся страна, будем двигаться в том же режиме, что и сейчас. Лично я не вижу причин для изменений в лучшую сторону. Летом, возможно, наступит просвет, но вот что нас ожидает осенью или зимой — неясно. Сейчас уже очевидно, что кривая безработицы не то что ползет вверх, а стремительно взлетает: в одной только Москве людей, лишившихся заработка, стало больше в 7 раз. Только вдумайтесь: это плюс 200 тысяч безработных! Даже для многомиллионного города — весьма ощутимо. И ведь этим людям не только некуда приложить свои силы, но и требуются средства на то, чтобы жить и оплачивать услуги ЖКХ.

— Власти вроде как обещали ввести мораторий...

— Мораторий не означает отказа от платежей. Никто платежи за ЖКУ не отменял. Да и касался этот мораторий только пени. Пока, правда, непонятно, будет ли он продлен на будущий год, но переговоры сейчас идут. Но так или иначе, а сами жилищно-коммунальные услуги оплачивать придется. В тех случаях, когда сделать это окажется затруднительным ввиду потери источника дохода, от властей явно потребуется усилить адресную помощь.

— И это будет сделано?

— Увы, нет.

Я не могу провести соответствующий законопроект, несмотря на прямое поручение президента. А все потому, что министр финансов Антон Силуанов заявил, что у него имеются более важные направления финансирования, чем снижение доли расходов малоимущих семей по оплате за ЖКУ.

Между тем ситуация в стране приближается к катастрофе: в регионах платежи за ЖКУ составляют до 22 процентов от доходов людей. Речь, конечно, о малоимущих. Так вот им, чтобы получить субсидии от властей, надо сначала заплатить эти 22 процента, а потом получить субсидию. В Москве ситуация получше: тут доля платежей за ЖКУ составляет не более 10 процентов от дохода семьи. Но столица — богатый город. Стоит ли в этом случае удивляться, что неплатежи за ЖКУ сегодня достигли небывалых размеров — 33 процентов! До кризиса нормальной считалась ситуация, когда за услуги ЖКХ размер сборов превышал 90 процентов. Хотя ресурсники всегда требовали, чтобы им оплачивали все сто.

— Кстати, о ресурсниках... В качестве причины повышения размера уставного капитала УО в пояснительной записке к самарскому законопроекту было указано, что в таком случае при банкротстве УО можно будет оплатить долги перед ресурсниками.

— Ресурсоснабжающие организации заинтересованы в УО ровно в той же степени, что и власти. Им важно, чтобы УО выступали посредниками между ними и жильцами, а в случае необходимости оплачивали бы им 100 процентов предоставленных услуг вне зависимости от того, каковы реальные сборы. А это могут сделать только крупные УО, что и приводит нас вновь к теме монополизации. Небольшие УО, управляющие малым числом домов, вряд ли могут рассчитываться с ресурсниками на все 100 процентов. Это давняя проблема, и касается она в основном поставщиков воды и тепла: только эти две услуги по-прежнему идут во многих случаях «кривым образом» — через управляющую организацию. А последняя, чтобы компенсировать 5–7 процентов неплатежей, фиксировавшихся в докризисную эпоху, платила ресурсникам или из собственного кармана, или перекладывала это на плечи жильцов.

Нетрудно понять, что делалось чаще. Хотя постановления правительства и запрещают УО так действовать, если только собственники жилья не дадут на то свое согласие. А вот если домом управляет ТСЖ или ЖСК, неплательщиков они берут на себя. Иными словами, те, кто платит исправно, платят «и за себя, и за того парня». Только если до кризиса речь шла максимум о 10 процентах неплатежей, то теперь о суммах в 3 раза больших. Выход тут один — переводить ресурсоснабжающие организации на прямые расчеты с населением. Ресурсники этого не хотят — тогда в убытке окажутся они. Впрочем, ресурсники ресурсникам рознь. С электричеством проблем нет: электросчетчиками в целом по стране сегодня оснащены почти 90 процентов квартир и домов. А вот водяными счетчиками — только 40–45. Но ставить счетчики и переходить на прямые договоры, как это сделали электрики, водоканалам придется. И тогда в этих расчетах исчезнет «третий лишний» — УО.

— Но тогда нужно ли требовать от организации, заведующей дворниками, сантехниками и кровельщиками, уставной капитал в 5 млн рублей?

— Вот именно. Конечно, для проведения текущих ремонтов и на расходы по содержанию дома также нужны средства. Но они менее значительны, чем оплата воды, электричества, тепла. Плюс не стоит забывать, что и УО, и ТСЖ, управляя домами, нанимают для выполнения работ подрядные организации. Хотя бы потому, что те являются специалистами узкого профиля — теми самыми лифтерами, газовщиками, водопроводчиками, к профессионализму которых и предполагалось предъявлять требования. Неспециалиста никто нанимать не будет, например на обслуживание газового оборудования дома и квартир. Себе дороже. Другое дело, что на низкоквалифицированные работы УО, особенно из числа крупных, не нанимают жителей, предпочитая им мигрантов из ближнего зарубежья. Я довольно часто сталкивалась с ситуацией, когда москвичам с высшим образованием, недовольным зарплатой по основному профилю деятельности или просто лишившимся источника дохода, но желающим поработать дворниками, отказывали в трудоустройстве: мол, мест нет. А для мигрантов таковые быстро находились, потому что с последними договориться легче, в том числе и на откат. Но эту проблему требованиями к «уставнику» или к уровню образования менеджмента управляющей организации точно не решить.

Источник информации: Коммерсантъ.ru


Дата последнего изменения: 16 Дек 2020 08:36